En résumé
Le dépôt de garantie dans un bail commercial n'est pas obligatoire, sauf stipulation du bail. Toutefois, depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, les sommes payées à titre de garantie par le preneur d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Ce plafonnement concerne également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du bail.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Cette restitution intervient sous déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Introduction
Le dépôt de garantie dans un bail commercial est l'un des points les plus sensibles de la relation entre le bailleur et le preneur. Son montant, ses modalités de versement, les conditions de sa restitution et les retenues possibles en fin de bail sont fréquemment à l'origine de litiges.
Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire, appelé le bailleur, met à disposition d'un locataire, appelé le preneur, un local destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un fonds industriel. Il s'agit d'un contrat synallagmatique : chaque partie est titulaire d'obligations envers l'autre. La contrepartie essentielle réside dans le paiement d'un loyer par le preneur. Les baux commerciaux sont régis par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Ils se caractérisent par une durée minimale de neuf ans et par un droit au renouvellement au profit du preneur.
Pour la plupart des entreprises, le bail commercial constitue un actif important : le local conditionne la clientèle, l'image et l'activité quotidienne. La stabilité juridique du bail permet au preneur d'investir, de se constituer une clientèle et de valoriser son fonds.
Le dépôt de garantie est, en principe, versé lors de la signature du bail, en même temps que le premier loyer. Il a pour fonction de garantir au bailleur l'exécution des obligations locatives du preneur, notamment le paiement du loyer, des charges et la remise en état des lieux. Sa restitution en fin de bail constitue pourtant l'une des sources les plus fréquentes de contentieux.
Il faut préciser que le dépôt de garantie n'est pas le seul outil de sécurisation à la disposition du bailleur. Celui-ci peut également s'appuyer sur la clause résolutoire prévue par l'article L. 145-41 du Code de commerce, sur l'action en paiement de droit commun, ou encore sur le privilège du bailleur d'immeuble, qui lui confère un droit de préférence sur les meubles garnissant les lieux loués. L'objet du présent article est centré sur la pratique la plus répandue : le dépôt de garantie, ses modalités de constitution et, surtout, les conditions de sa restitution.
Sont successivement examinés ci-après le caractère facultatif du dépôt, son montant, les autres formes de garantie envisageables, la question des intérêts, l'articulation avec l'état des lieux, les conditions et le délai de restitution, les retenues admises, le sort du dépôt en cas de changement de partie ou de procédure collective, et enfin le contentieux de la restitution.
Existe-t-il une obligation de verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ?
C'est l'une des premières questions que se pose un preneur à la signature : suis-je vraiment tenu de verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? La réponse permet de comprendre toute la suite du régime, qui repose principalement sur ce que les parties ont prévu dans le bail.
Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans le cadre d'un bail commercial. Il résulte de l'accord des parties. En revanche, lorsque le bail porte sur un local mentionné à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce, les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent désormais excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre.
Ce plafonnement concerne non seulement le dépôt de garantie en numéraire, mais également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. Le bailleur ne peut donc pas contourner le plafond légal en substituant au dépôt de garantie une autre garantie d'un montant supérieur.
Ces nouvelles dispositions relatives au plafonnement des garanties sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.
Les parties conservent donc une liberté contractuelle, mais celle-ci doit désormais s'exercer dans les limites fixées par l'article L. 145-40 du Code de commerce pour les locaux concernés. Cette évolution renforce l'importance d'une rédaction claire et précise de la clause relative au dépôt de garantie dans le bail commercial.
Quel est le montant du dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Une fois le principe du dépôt admis, deux questions concrètes s'imposent : combien faut-il verser, et selon quelles modalités ? Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, la réponse dépend notamment de la nature du local concerné.
En pratique, le montant du dépôt de garantie correspondait traditionnellement à un terme de loyer lorsque celui-ci était payable d'avance, ou à deux termes lorsqu'il était payable à terme échu. Il était généralement calculé sur le montant du loyer hors taxes.
Désormais, pour les locaux mentionnés à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce, c'est-à-dire les locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre.
Il en va de même de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. Le plafonnement doit donc être apprécié globalement, en tenant compte de l'ensemble des garanties demandées au preneur.
Le montant du dépôt peut toujours faire l'objet d'une négociation. Il varie selon l'importance des locaux, la solidité financière du preneur, l'ancienneté de son activité, l'état du marché locatif local et la rareté de l'emplacement. Toutefois, cette négociation doit désormais respecter le plafond légal applicable aux locaux concernés.
Les modalités de versement relèvent également de la liberté contractuelle. Le bail commercial peut prévoir un règlement unique à la signature ou un paiement échelonné. Il peut aussi prévoir une révision du dépôt parallèlement à celle du loyer, notamment lors de la révision triennale ou du renouvellement. Toutefois, toute clause d'ajustement doit être compatible avec le plafond légal lorsque celui-ci s'applique.
Il faut également rappeler que, lorsque le dépôt est remis par chèque, le bailleur peut l'encaisser immédiatement, même si les parties avaient convenu d'un paiement différé, puisqu'un chèque demeure un instrument de paiement, y compris lorsqu'il est remis « à titre de garantie » (Cass. 1re civ., 6 janvier 2011, n° 09-71.400). Le preneur qui souhaite éviter un encaissement immédiat doit donc se ménager une autre forme de garantie, telle qu'une caution bancaire ou une garantie autonome, dans les limites du plafond légal applicable.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a par ailleurs précisé qu'un dépôt de garantie excédant le seuil légal n'a pas pour effet de réduire la valeur locative et ne peut donc justifier, à lui seul, une diminution du loyer lors du renouvellement (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394). Autrement dit, lorsque le preneur dispose d'un droit aux intérêts sur l'excédent, il peut les réclamer sur le fondement de l'article L. 145-40 du Code de commerce, mais il ne peut pas exiger en plus une baisse du loyer renouvelé pour ce seul motif.
Quelles sont les alternatives au dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Le dépôt de garantie en numéraire n'est pas la seule solution. D'autres mécanismes peuvent lui être substitués, ou s'y ajouter, pour offrir au bailleur une sécurité au moins équivalente sans immobiliser immédiatement de trésorerie chez le preneur. Cette question intéresse autant le preneur qui souhaite préserver sa trésorerie que le bailleur qui souhaite renforcer ses garanties.
Le dépôt de garantie en numéraire, versé directement au bailleur, constitue la formule la plus simple et la plus répandue.
La caution bancaire, à distinguer de la garantie autonome à première demande, est un engagement par lequel un établissement bancaire garantit, selon les termes de l'acte, le paiement des sommes dues par le preneur en cas de défaillance de celui-ci. Les conditions d'appel de cette garantie dépendent de sa rédaction précise. Elle est particulièrement utilisée pour les loyers élevés.
Concrètement, le preneur sollicite sa banque, laquelle délivre un engagement écrit en faveur du bailleur. En cas de défaillance du preneur, le bailleur peut appeler la garantie dans les conditions prévues par l'acte, la banque disposant ensuite, le cas échéant, d'un recours contre le preneur selon les stipulations convenues. L'avantage pour le preneur est d'éviter d'immobiliser plusieurs mois de loyer. Le coût pour lui réside dans la commission bancaire annuelle et, le plus souvent, dans le nantissement d'un compte ou d'avoirs en garantie de la banque.
Le cautionnement personnel, régi par les articles 2288 et suivants du Code civil, est le mécanisme par lequel une personne physique ou morale, distincte du preneur, s'engage envers le bailleur à exécuter les obligations du preneur en cas de défaillance de celui-ci, dans les conditions et limites prévues par l'acte de cautionnement.
Cette formule est très fréquente lorsque la société preneuse vient d'être créée et ne présente pas encore d'assise financière suffisante : le bailleur exige alors l'engagement personnel du dirigeant ou d'un associé. Il faut être conscient des implications d'un tel engagement : la caution personne physique engage son patrimoine personnel et peut, en cas d'impayés du preneur, être poursuivie par le bailleur jusqu'à concurrence du montant garanti.
Depuis la réforme du droit des sûretés issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, le formalisme du cautionnement protège davantage la caution. La caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue par l'article 2297 du Code civil, par laquelle elle indique s'engager en qualité de caution dans la limite d'un montant exprimé en chiffres et en lettres. Le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel doit également être proportionné aux revenus et au patrimoine de la caution ; s'il était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné, il peut être réduit dans les conditions prévues par l'article 2300 du Code civil. Le créancier est en outre tenu d'une obligation d'information annuelle, prévue par l'article 2302 du Code civil.
La garantie autonome, prévue par l'article 2321 du Code civil, est l'engagement par lequel « le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues ». Il s'agit d'un engagement indépendant du contrat principal. Concrètement, à la différence du cautionnement, le garant ne peut pas opposer au bénéficiaire les exceptions tirées du bail : il doit payer dès lors que les conditions formelles de l'appel en garantie sont réunies, sauf fraude ou abus manifeste. C'est un outil très efficace pour le bailleur, mais lourd pour le garant, ce qui explique qu'il soit surtout utilisé entre acteurs économiques avertis.
Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, lorsque le bail porte sur un local mentionné à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce, le plafonnement ne vise pas seulement le dépôt de garantie en numéraire. Il concerne également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du bail. Le bailleur ne peut donc pas contourner le plafond légal en remplaçant simplement le dépôt de garantie par une garantie équivalente d'un montant supérieur.
Ces sûretés ne sont pas exclusives les unes des autres, mais elles doivent demeurer proportionnées à l'économie générale de l'opération et respecter le plafond légal lorsqu'il est applicable. Elles ne doivent pas être confondues avec le pas-de-porte, ou droit d'entrée, qui n'est pas une garantie mais une somme acquise définitivement au bailleur, le plus souvent en contrepartie de la conclusion ou du renouvellement du bail.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts au profit du preneur ?
La question des intérêts doit désormais être traitée avec précision, car l'article L. 145-40 du Code de commerce distingue plusieurs hypothèses.
D'une part, les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, continuent de porter intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.
Concrètement, ce texte signifie que le bailleur peut détenir, sans verser d'intérêts, l'équivalent de deux termes de loyer payés d'avance. Au-delà, la fraction excédentaire produit des intérêts au profit du preneur, calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Cette règle s'impose aux parties : le bail ne peut pas l'écarter.
Il convient toutefois de signaler que le « taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres », auquel renvoie l'article L. 145-40 du Code de commerce, n'est plus publié en tant que tel par la Banque de France depuis plusieurs années. Cette obsolescence du critère légal de référence crée une difficulté pratique réelle, régulièrement soulevée en doctrine et dans le contentieux, sans qu'une solution normative définitive ait été apportée à ce jour.
La notion de « terme » mérite d'être précisée. Le terme correspond à la période pour laquelle le loyer est dû. Si le loyer est trimestriel, un terme correspond à un trimestre de loyer ; s'il est mensuel, un terme correspond à un mois. Exemple pratique : pour un local dont le loyer trimestriel hors taxes est de 3 000 € (trois mille euros), le seuil de deux termes correspond à 6 000 € (six mille euros). Si le bail prévoit un dépôt de garantie de 8 000 € (huit mille euros), la fraction de 2 000 € (deux mille euros) excédant le seuil de 6 000 € (six mille euros) doit en principe produire des intérêts au profit du preneur jusqu'à la restitution du dépôt, sous réserve de l'application des nouvelles dispositions propres aux garanties plafonnées.
D'autre part, depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, les sommes payées à titre de garantie par le preneur d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce sont plafonnées au montant des loyers dus au titre d'un trimestre et ne portent pas intérêt au profit du preneur.
Il faut donc distinguer les loyers payés d'avance relevant du premier alinéa de l'article L. 145-40 du Code de commerce et les sommes payées à titre de garantie pour les locaux visés par le nouvel encadrement légal. Cette distinction est essentielle pour éviter toute confusion dans la rédaction des baux commerciaux.
Quels sont les moyens de protection du bailleur en l'absence de dépôt de garantie ?
Cette question intéresse particulièrement les bailleurs qui acceptent, dans le cadre d'une négociation, de se passer du dépôt, ou les preneurs qui souhaitent comprendre quels leviers conserve le propriétaire en cas d'impayé.
L'absence de dépôt de garantie ne prive pas le bailleur de toutes ses protections. Il dispose en effet de plusieurs mécanismes complémentaires.
La clause résolutoire, prévue par l'article L. 145-41 du Code de commerce lorsqu'elle est stipulée dans le bail, permet, après commandement demeuré infructueux, de faire constater la résiliation de plein droit du bail. Concrètement, si le preneur ne paie pas une somme due, telle que le loyer ou les charges, le bailleur lui fait délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire. Si le preneur ne s'exécute pas dans le délai d'un mois, le bailleur peut saisir le juge afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ce qui ouvre la voie à la résiliation du bail et, le cas échéant, à l'expulsion.
Le bailleur dispose également de l'action en paiement des loyers et charges impayés, exercée selon le droit commun, ainsi que du privilège du bailleur d'immeuble, qui lui permet de se faire payer par préférence sur le prix de vente des meubles garnissant les lieux loués. Ce privilège donne au bailleur un rang prioritaire sur certains autres créanciers en cas de saisie ou de vente des biens mobiliers du preneur situés dans les locaux.
L'absence de dépôt rend toutefois le recouvrement plus tardif et plus aléatoire. Elle justifie en pratique de renforcer la rédaction de la clause résolutoire et d'exiger, le cas échéant, une garantie alternative, dans les limites du plafond légal applicable lorsque le bail porte sur un local mentionné à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce.
Pourquoi l'état des lieux est-il important pour le dépôt de garantie ?
Avant de parler de restitution du dépôt de garantie, il faut parler d'état des lieux : c'est lui qui sert de référence pour apprécier l'état des locaux à la sortie et, par conséquent, le bien-fondé d'éventuelles retenues sur le dépôt. Il s'agit d'une formalité parfois négligée à l'entrée dans les lieux, mais qui peut peser très lourd lors de la sortie.
Il faut distinguer deux moments. L'état des lieux d'entrée établit l'état des locaux au moment où le preneur en prend possession : c'est la photographie du point de départ, qui permettra plus tard d'apprécier l'usure ou les dégradations imputables au preneur. L'état des lieux de sortie est dressé lors de la restitution des locaux au bailleur : il permet, par comparaison avec l'état des lieux d'entrée, d'identifier les éventuels manquements à l'obligation de restitution.
Depuis 2014, l'article L. 145-40-1 du Code de commerce impose l'établissement d'un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession des locaux, notamment en cas de conclusion du bail, de cession du droit au bail, de cession ou mutation du fonds de commerce, ainsi que lors de la restitution des locaux.
Quels sont les risques en l'absence d'état des lieux ?
À défaut d'état des lieux, la présomption posée par l'article 1731 du Code civil, selon laquelle « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire », ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Ainsi, en pratique, si le bailleur n'a pas accompli les diligences nécessaires pour établir un état des lieux, il ne pourra pas se prévaloir de la présomption d'état initial pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie. Inversement, le preneur qui aurait fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ne pourra pas opposer cette absence pour échapper à ses obligations.
En cas de désaccord lors de l'établissement de l'état des lieux, celui-ci peut être établi par un commissaire de justice, à frais partagés entre les parties.
À quelles conditions le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Une fois le bail arrivé à son terme, le preneur s'attend logiquement à récupérer son dépôt. Mais cette restitution n'est pas due de plein droit dès l'instant où le bail prend fin : encore faut-il que la garantie ait perdu son objet.
La restitution suppose que la relation locative ait pris fin de manière effective. Trois conditions cumulatives sont, en pratique, exigées : la fin du bail, que celle-ci résulte de l'échéance du contrat, d'une résiliation amiable ou d'une résiliation judiciaire ; la libération matérielle des locaux ; et la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes payées à titre de garantie par le preneur doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La restitution intervient déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature entrant dans le champ du plafonnement légal, il dispose d'un délai de six mois pour les restituer au preneur. À cet effet, il doit effectuer les mainlevées nécessaires et restituer au preneur tous les documents afférents à ces garanties.
S'agissant des règles transitoires, les dispositions relatives au délai de restitution sont applicables aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette promulgation.
Lorsque le bail a été consenti à plusieurs copreneurs et qu'un seul d'entre eux donne congé, aucun remboursement, même partiel, ne peut être exigé tant que les locaux n'ont pas été effectivement libérés (Cass. 3e civ., 21 novembre 1990, n° 89-14.827).
Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?
Si le preneur n'a pas parfaitement exécuté ses obligations, le bailleur peut être tenté de retenir tout ou partie du dépôt. Mais cette faculté n'est pas sans limites : encore faut-il que la retenue corresponde à une dette identifiée, justifiée et imputable au preneur. C'est sur ce terrain que se cristallisent la plupart des litiges.
Le bail doit énumérer précisément les sommes susceptibles d'être déduites du dépôt de garantie. Sont classiquement admis les loyers, charges et taxes refacturables impayés, les indemnités d'occupation dues après la fin du bail, les réparations locatives, les frais de remise en état des lieux, ainsi que les impôts, taxes, redevances ou contributions expressément mis à la charge du preneur par le bail, dans les limites autorisées par les textes applicables et sous réserve de justificatifs.
Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'article L. 145-40 du Code de commerce précise expressément que la restitution du dépôt s'effectue déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Ces retenues ont donc un caractère non forfaitaire : elles doivent correspondre au préjudice réellement subi ou aux sommes effectivement dues, et être justifiées par des pièces, telles que factures, devis, constats ou décomptes précis. Une retenue forfaitaire, opérée sans justificatif, est par principe contestable.
S'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur d'établir que les locaux n'ont pas été restitués dans l'état contractuellement prévu. Il revient ensuite au preneur de démontrer, le cas échéant, qu'il n'est pas responsable des dégradations alléguées (Cass. 3e civ., 28 janvier 2004, n° 02-11.814 et n° 02-14.429).
En outre, en cas de résolution ou de résiliation du bail commercial imputable à l'inexécution du preneur, le bailleur n'est pas tenu de restituer immédiatement et intégralement le dépôt de garantie. Il peut imputer sur ce dépôt les créances certaines, liquides et exigibles résultant de la défaillance du preneur. Il est par ailleurs fréquent que le contrat prévoie, en cas de résiliation pour faute du preneur, la conservation du dépôt à titre de dommages-intérêts. Une telle stipulation doit toutefois être maniée avec prudence : lorsqu'elle présente le caractère d'une clause pénale, elle peut être modérée ou augmentée par le juge si elle apparaît manifestement excessive ou dérisoire, conformément à l'article 1231-5 du Code civil.
Que faire si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir le préjudice du bailleur ?
Le dépôt de garantie n'est pas un plafond d'indemnisation. Il ne fait que faciliter le règlement immédiat d'une partie des sommes dues, sans éteindre les autres recours du bailleur. Lorsque les loyers impayés ou les coûts de remise en état dépassent le montant du dépôt, le bailleur conserve ses recours de droit commun.
Le dépôt de garantie est un instrument permettant au bailleur d'opérer compensation avec les sommes dont il est créancier. Il ne plafonne pas la responsabilité du preneur. Lorsque le préjudice subi par le bailleur excède le montant du dépôt, le bailleur peut réclamer le complément au preneur, par mise en demeure puis, si nécessaire, par action judiciaire en paiement. Il peut également mettre en jeu une caution ou une garantie bancaire si elles ont été constituées, ou agir en responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil afin d'obtenir la réparation intégrale du préjudice causé par l'inexécution contractuelle.
Le bailleur a donc tout intérêt à constituer rapidement son dossier de preuves, notamment au moyen de l'état des lieux, de devis, de factures, de constats de commissaire de justice et de décomptes détaillés, afin de chiffrer précisément le préjudice et de fonder utilement son action.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie dans un bail commercial ?
C'est, avec la question des retenues, le point de friction le plus fréquent entre bailleur et preneur. Le bail commercial se distingue ici nettement du bail d'habitation.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes payées à titre de garantie par le preneur doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous déduction des sommes dûment justifiées restant dues.
Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature entrant dans le champ du deuxième alinéa de l'article L. 145-40 du Code de commerce, il dispose d'un délai de six mois pour les restituer au preneur. Il doit, à cet effet, effectuer les mainlevées nécessaires et restituer au preneur tous les documents afférents à ces garanties.
Les dispositions relatives au délai de restitution sont applicables aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette promulgation.
Ce délai s'explique généralement par la nécessité, pour le bailleur, de vérifier l'état des locaux, d'arrêter les comptes, notamment les comptes de charges, et de chiffrer les éventuelles réparations. Toutefois, un délai excessif, non justifié par des vérifications sérieuses ou par un désaccord réel entre les parties, peut être contesté par le preneur.
Que devient le dépôt de garantie en cas de cession de fonds de commerce ?
Le bail commercial n'est pas nécessairement figé pendant toute sa durée. Le preneur peut céder son fonds de commerce, le bailleur peut vendre son immeuble : dans les deux cas, la question se pose de savoir qui doit, in fine, restituer le dépôt au preneur final. Les règles diffèrent selon la nature de l'opération.
En cas de cession de fonds de commerce par le preneur, le bail est transmis au cessionnaire dans les conditions de l'article L. 145-16 du Code de commerce, qui répute non écrites les clauses interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
En pratique, le bailleur conserve le dépôt versé par le cédant, tandis que le cessionnaire reprend la position contractuelle du preneur au titre du bail. Le remboursement économique du dépôt doit alors être organisé entre le cédant et le cessionnaire lors de la signature de l'acte de cession : le cessionnaire rembourse au cédant le montant du dépôt initialement versé au bailleur, qu'il aura vocation à récupérer auprès du bailleur à la fin du bail, sous réserve des retenues légitimes. Cette modalité doit être expressément prévue dans l'acte de cession afin d'éviter toute difficulté ultérieure.
Que devient le dépôt de garantie en cas de vente de l'immeuble par le bailleur ?
La vente de l'immeuble loué soulève une question importante : le dépôt de garantie doit-il être restitué par l'ancien bailleur ou par le nouveau bailleur ?
Avant la réforme, la jurisprudence considérait que le bailleur originaire restait, en principe, tenu de restituer le dépôt de garantie, sauf stipulation expresse prévoyant le transfert de cette obligation à l'acquéreur (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100). Cette solution imposait une vigilance particulière lors de la rédaction du bail et de l'acte de vente.
Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit désormais qu'en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature demandées afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. Elle emporte également l'obligation, pour le cédant, de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette nouvelle règle relative à la mutation des locaux est applicable aux mutations intervenant à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.
En pratique, malgré cette nouvelle règle, il reste recommandé d'organiser clairement dans l'acte de vente le sort du dépôt de garantie, la transmission des informations au nouveau bailleur et l'information du preneur. Cette précaution permet d'éviter toute difficulté au moment de la restitution du dépôt.
Que devient le dépôt de garantie si le preneur fait l'objet d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire ?
L'ouverture d'une procédure collective contre le preneur modifie sensiblement l'analyse juridique : les règles classiques du Code civil cèdent partiellement le pas devant le droit des entreprises en difficulté. Bailleur et preneur, représenté par l'organe de la procédure, doivent connaître les principales lignes directrices afin d'éviter toute erreur procédurale.
L'ouverture d'une procédure collective, qu'il s'agisse d'une sauvegarde, d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, ne met pas automatiquement fin au bail. En principe, le bail commercial est maintenu, l'administrateur judiciaire, en sauvegarde ou en redressement, ou le liquidateur, en liquidation, ayant la faculté d'opter pour sa continuation ou sa résiliation dans les conditions prévues par le Code de commerce.
S'agissant du dépôt de garantie, deux principes structurent l'analyse.
Le dépôt de garantie devient une créance éventuelle de restitution
D'une part, le dépôt de garantie versé avant l'ouverture de la procédure collective fait naître, au profit du preneur, une créance éventuelle de restitution à l'encontre du bailleur, sous réserve des sommes pouvant être régulièrement imputées sur ce dépôt. À la fin du bail, cette créance est exercée, selon le cas, par l'administrateur judiciaire, le mandataire judiciaire ou le liquidateur.
La compensation reste possible sous conditions
D'autre part, le bailleur peut, sous réserve des règles propres aux procédures collectives, solliciter la compensation entre la somme qu'il doit restituer et les créances qu'il détient contre le preneur au titre du bail, notamment les loyers, charges ou indemnités, lorsque ces créances sont connexes à l'obligation de restitution du dépôt. La compensation pour dettes connexes est admise en procédure collective, mais elle doit être maniée avec prudence et s'exerce sous le contrôle des organes de la procédure et, le cas échéant, du juge-commissaire.
En pratique, le bailleur a tout intérêt à déclarer ses créances dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, afin de préserver l'ensemble de ses droits. La compensation, lorsqu'elle est admise, se fait alors sous le contrôle du mandataire judiciaire et, le cas échéant, du juge-commissaire.
Que faire en cas de rétention abusive du dépôt de garantie ?
Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt dans le délai applicable et ne justifie pas de retenues légitimes, le preneur dispose de plusieurs recours gradués. La graduation des actions est essentielle, à la fois pour des raisons procédurales et pour caractériser le préjudice indemnisable.
La mise en demeure constitue le préalable juridiquement essentiel. Elle fait courir les intérêts moratoires sur la somme due, en application de l'article 1231-6 du Code civil, qui prévoit que les dommages-intérêts dus en raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Elle constitue également le point de départ utile pour caractériser la rétention abusive et préparer l'éventuelle action judiciaire.
La mise en demeure doit identifier précisément la somme réclamée, rappeler la date de remise des clés, mentionner les éventuelles retenues contestées et fixer un délai d'exécution.
L'action en restitution se prescrit par cinq ans, conformément à l'article 2224 du Code civil, qui pose la règle générale de la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières. Le point de départ du délai est généralement fixé à la date à laquelle la restitution devient exigible, laquelle est le plus souvent liée à la remise effective des clés et à la fin de la relation locative.
La cour d'appel de Paris a récemment rappelé que la rétention abusive ouvre droit, au profit du preneur, aux intérêts sur le montant retenu à compter de la mise en demeure et à des dommages-intérêts pour inexécution ou retard d'exécution de l'obligation de restitution (CA Paris, 3 avril 2025, n° 21/15834). Le préjudice indemnisable peut notamment couvrir le coût d'un financement de substitution supporté par le preneur ou l'atteinte à sa trésorerie, sous réserve d'en justifier.
Quel tribunal saisir en cas de litige sur le dépôt de garantie d'un bail commercial ?
Avant d'engager une action, encore faut-il savoir devant quelle juridiction la porter. Cette question, en apparence technique, conditionne la recevabilité et l'efficacité de la procédure.
L'article R. 211-4, 2° du Code de l'organisation judiciaire confère au tribunal judiciaire compétence pour connaître des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. Cette compétence a vocation à s'appliquer aux litiges relatifs au dépôt de garantie lorsqu'ils trouvent directement leur source dans l'exécution ou la fin d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.
Sur le plan territorial, c'est en principe le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble loué qui doit être saisi. Devant le juge des référés, une provision peut être obtenue lorsque l'obligation de restitution n'est pas sérieusement contestable. La compétence d'attribution étant d'ordre public, elle peut être soulevée d'office par le juge.
Conclusion
Le régime du dépôt de garantie en bail commercial a été profondément précisé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Alors que cette question relevait auparavant très largement de la liberté contractuelle, l'article L. 145-40 du Code de commerce encadre désormais plus strictement les garanties demandées au preneur, leur restitution et leur sort en cas de mutation des locaux.
Pour les locaux mentionnés à l'article L. 145-32-1 du Code de commerce, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Ce plafond concerne également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du bail. Les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, sous réserve des retenues dûment justifiées.
La réforme sécurise également le preneur en cas de mutation des locaux, en prévoyant que l'obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur. Elle impose toutefois de tenir compte des règles transitoires, notamment selon la date de conclusion ou de renouvellement du bail, la date de mutation des locaux et la date de remise des clés.
Pour le bailleur, une clause bien rédigée permet de prélever sur le dépôt les sommes effectivement dues et limite le risque de devoir indemniser le preneur en cas de retard injustifié de restitution. Pour le preneur, une clause précise assure la prévisibilité du sort du dépôt et limite la marge d'appréciation unilatérale du bailleur.
La maîtrise de ces points suppose, en amont, une rédaction soignée du bail et, en aval, une réaction rapide et structurée en cas de difficulté. À ce double titre, l'accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux demeure vivement recommandé, tant pour anticiper les risques que pour défendre efficacement les intérêts de l'une ou l'autre des parties.
Article rédigé le 1er juin 2026 par Maître Tarek TERAS, avocat au barreau de Paris et docteur en droit, avec la collaboration de Célia AGNIER, titulaire d'un master en droit.